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来了!天津市社区物业管理办法出炉

发布时间:2019-12-03 07:56:35    阅读次数:4745
  

日前,市委办公厅、市政府办公厅发布了《天津市社区物业管理办法》,并发出通知,要求区委、区政府、市委各部委、市政府各部门和人民团体认真遵照执行。全文如下:

第一章总则

第一条为了加强党对社区物业管理的领导,进一步提高社区物业服务水平,大力推进幸福社区建设,更好地满足居民生活需求,根据有关法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于我市行政区域内的社区物业管理。

第三条社区物业管理工作应当坚持党的领导、政府领导、属地管理、部门相结合、分类指导的原则。

第四条区委、街道(乡镇)党委(行业)委员会、社区党组织、区政府、街道办事处(乡镇政府)、居民委员会、有关部门、业主委员会、物业服务企业和社区居民应当各尽其责,共同营造文明、和谐、规范、有序的社区物业管理环境。

第二章党组织的领导

第五条区委应当加强对本区物业管理工作的领导,支持区政府和所辖街道(乡镇)党委(行业)履行相关职责。街道(乡镇)党委(行业)应当履行组织、领导、协调、检查和评估本街道、本镇社区物业管理工作的职责,促进街道办事处(乡镇政府)和社区党组织依法开展相关工作。

第六条社区党组织应当充分发挥城乡基层治理的领导作用,领导居民委员会、业主委员会和物业服务企业开展物业管理活动。

第七条社区党组织应当引导和推动业主委员会和物业服务企业(项目)加强党建工作,为实现党对社区物业管理工作的领导奠定坚实基础。

社区党组织应当在业主委员会设立党支部或者党务工作小组,对业主委员会成员候选人进行审查和考核,引导和支持业主党员通过法定程序成为业主代表和业主委员会成员,党员在业主代表和业主委员会成员中的比例不得低于50%;通过法定程序,促进符合条件的社区党组织成员或居民委员会成员兼任业主委员会主任。

社区党组织应当推动有资质的物业服务企业(项目)和旧建筑管理服务单位建立党组织,接受社区党组织的领导。对不具备建立党组织条件的,社区党组织应当选择党建指导员。

第八条社区党组织讨论决定社区物业管理的重大问题。

业主委员会的选举、换届和改选,履行业主委员会与物业管理有关的职责,物业服务企业(项目)进入现有住宅区开展物业服务,专项维修资金和紧急危机救助资金的使用,共用设施设备运营收入的使用,物业管理服务费标准的调整, 机动车停车位的分配等重大问题需要事先征得社区党组织同意,并按照社区党组织的批准意见制定实施方案、改进具体措施及相关工作。

业主委员会应当及时向社区党组织报告业主大会决议的执行情况、工作经费的支出情况和业主委员会同意的事项。

业主委员会和物业服务企业(项目)主要负责人应当每季度向社区党组织报告物业服务工作的发展情况,遇有重大突发事件及时报告,并于每年年底向社区党组织报告相关工作。

第九条社区党组织应当监督业主委员会的工作。业主委员会成员拒绝执行社区党组织的部署要求,侵犯业主利益,徇私舞弊,居民满意度低的,可以通过业主委员会督促其自愿辞职。拒绝辞职的,应当通过法定程序予以辞退。社区党组织可以将业主委员会成员履行职责的情况告知其工作单位或者原工作单位。

第十条社区党组织应当定期组织对社区党组织意见和要求的落实情况、物业服务企业(项目)的物业服务质量和效果进行综合评价,并将评价结果作为与物业服务企业(项目)续签服务合同的重要依据。对于服务效果差、群众不满意的物业服务企业(项目),建议依法终止服务合同,并将相关信息反馈给行业主管部门,作为物业服务企业信用评价的重要依据。

第三章管理模式和服务标准

第十一条商品住宅区、经济适用住房区、示范小城镇住宅区和城中村改造安置住宅物业服务企业和旧建筑管理服务单位,按照物业服务合同或管理服务协议做好服务工作。

第十二条旧建筑由社会化服务公司、产权单位和居民自行管理。具体管理模式由区政府根据实际情况和小区特点确定。

第十三条旧建筑居民自主管理,由居民委员会牵头组织、协调、配合建筑负责人,居民和志愿者参与实施居民区清扫保洁、门卫值班、车辆停放、秩序维护等服务。服务团队也可以自行建立,以执行日常管理服务。

第十四条旧建筑物业管理符合下列要求:

(一)在社区显著位置公布服务内容、服务标准和收费标准;

(二)走廊内无涂鸦,建筑物内外及时清理,垃圾每天清理,居住区环境整洁;

(三)设置24小时值班围封区主要出入口大门的条件,定期检查围封区公共区域,车辆有序停放,公共秩序良好;

(四)公示房屋及其附属设施设备维修单位,发现道路损坏、污水外溢等问题,及时向相关责任单位报告。

第十五条区政府负责实施旧建筑房屋、道路、绿化、排水、消防、电梯等日常维护单位。

第十六条旧建筑日常管理服务费由居民缴纳,市、区财政根据服务评估结果给予适当补贴。

第十七条旧建筑管理服务单位和物业服务企业吸纳就业困难人员的岗位补贴标准和社会保险补贴标准,按照本市有关规定执行。

第十八条商品住宅区、经济适用住房区实行专业物业管理模式。

示范小城镇居住区和城中村改造安置区可以通过选择物业服务企业或者由街道办事处(乡镇政府)自行设立管理服务单位,提供卫生保洁、治安维护、绿化维护、共用部位维护等日常管理服务。电梯、消防等机电设施设备聘请具有专业资质的单位负责维护和管理。

第十九条商品住宅区、经济适用住房区的物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务水平,提供相应的服务,并达到合同约定的服务标准和下列要求:

(一)悬挂营业执照、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工、物业服务联系方式等。在社区办公空间的显著位置;

(二)设立政策法规宣传栏、管理法规宣传栏、社区事务宣传栏,及时向业主宣传党的路线、方针、政策和国家法律法规,公开宣传物业服务、机动车场地占用费、共用部位和设施运营收入等信息;

(3)设立物业服务建议箱和业主委员会工作建议箱,定期收集意见和建议,采取具体有效的改进措施。

示范小城镇居住区和村重建安置区物业管理服务,参照上述标准和要求执行。

第四章管理责任和义务

第二十条市民政局负责指导、监督和协调物业管理纳入社区管理,建立和完善长效管理机制。

市住房城乡建设委员会负责全市物业管理活动的监督管理;研究制定物业管理的相关政策、措施和标准;率先建立物业服务企业诚信体系,建立物业服务企业黑名单制度;指导区物业管理行政主管部门履行物业管理监督职责。

其他有关部门应当按照各自职责做好社区物业管理工作。

第二十一条区政府负责组织、协调、指导、推动、监督和管理本辖区的社区物业管理工作,制定本辖区的社区物业管理工作措施,促进区街道办事处(乡镇政府)及相关部门落实社区物业管理工作职责。

第二十二条街道办事处(乡镇政府)在社区物业管理中应当履行下列职责:

(一)做好《天津市物业管理条例》和《天津市城市管理条例》(2010年市人民政府令第号)。26)社区物业管理相关工作的其他规定;

(二)明确本辖区负责社区物业管理的部门和人员;

(三)组织召开街镇物业管理联席会议;

(四)协调有关部门解决社区物业管理工作中的重要问题;

(五)指导居民委员会履行社区物业管理职责;

(六)配合相关职能部门,对社区物业管理区域内的违法建筑、乱堆放、私设地锁、侵占或破坏园林绿地、开窗换门、占用消防通道、非法养犬等行为进行执法。

第二十三条居民委员会做好以下社区物业管理工作:

(一)教育引导居民参与社区物业管理,履行义务,爱护公共财产;

(二)依法维护社区居民的合法权益,及时向上级机关反映社区居民的意见和建议;

(三)评估社区物业服务企业或管理服务单位在旧建筑中实施物业服务的情况;

(四)对于尚未实施专业物业管理的社区,采取多种方式组织实施卫生、秩序维护等基本服务;

(五)组织召开社区物业管理联席会议,调解社区物业管理中的纠纷和矛盾;

(六)做好社区物业管理范围内的日常巡查,劝阻和制止违法建设、侵占或破坏园林绿地、开窗换门、占用消防通道、非法养犬、私拉电线等违法行为,劝阻和制止无效举报街道办事处(乡镇政府)和有关部门。

第二十四条业主委员会应当在社区物业管理中履行下列职责:

(一)召开业主大会会议;

(二)定期报告有关决策的执行情况,提出物业管理建议;

(三)业主大会决定后30日内,业主大会和物业服务企业应当签订、续订、变更或者终止物业服务合同;

(四)及时了解业主和物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)督促不缴纳物业管理服务费的业主限期缴纳;

(六)组织业主书面确认物业共用部位和设施的维护、更新和改造计划,并监督实施;

(7)监督和管理规约的执行;

(八)组织专项维修资金的筹集;

(九)组织业主委员会选举和补选工作;

(十)完成业主大会交办的其他事项。

第二十五条居住区未设立业主委员会的,按照国家《业主大会和业主委员会指引》的规定,由所在社区的居民委员会履行业主委员会的相关职责。

第二十六条社区居民在社区物业管理中履行下列义务:

自觉维护社区物业管理区域的公共秩序和环境卫生,爱护公共财产;

(二)遵守物业服务合同或协议的规定,遵守社区管理协议,配合物业服务企业或旧建筑面积管理服务单位做好管理服务,并按时缴纳物业管理服务费;

(三)积极参与和配合街道办事处(乡镇政府)、居民委员会和业主委员会依法开展的社区物业管理工作;

(四)依法应当履行的其他义务。

第二十七条物业服务企业或者旧建筑管理服务单位应当按照国家和本市的有关规定从事社区物业管理服务活动,并做好以下工作:

(一)遵守物业服务合同或管理服务协议的约定,管理社区物业及其环境秩序,并提供相应服务;

(二)劝阻和制止物业管理区域内的违法建设、侵占或者破坏园林绿地、开窗换门、占用消防通道、非法养犬、私拉电线等违法行为,劝阻和制止无效的,及时向居民委员会、街道办事处(乡镇政府)或者有关部门报告;

(三)接受街道办事处(乡镇政府)和居民委员会对物业管理工作的指导和监督,并协助做好相关工作。

第二十八条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位向社会提供相关服务时,要咨询居民委员会和物业服务企业或管理服务单位。居民委员会应当会同物业服务企业或者管理服务单位,事先与社区居民协调沟通。

第五章工作机制

第二十九条实行街道镇和社区级物业管理工作联席会议制度。

应定期举行财产管理联席会议。街镇物业管理联席会议原则上每季度召开一次。原则上每月召开一次社区物业管理联席会议。街道办事处(乡镇政府)和居民委员会应当在联席会议召开前向同级党组织报告会议议题,并根据党组织的意见实施相关工作。

第三十条街道镇物业管理工作联席会议由街道办事处(乡镇政府)主要负责人或分管负责人召集。相关区行政主管部门、公安派出所、司法机关、居民委员会、物业服务企业或者旧建筑小区管理服务单位等负责人以及业主委员会或者居民代表出席。

街道和镇物业管理联席会议负责协调解决辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题,形成会议纪要并上报街道(乡镇)党委(行业)委员会,由街道(乡镇)党委(行业)在社区内公布,抄送相关部门。不履行会议议定事项的单位和组织,由街道办事处(乡镇政府)向区政府报告,区政府应当督促其限期执行。

第三十一条社区物业管理工作联席会议由居民委员会召集。居民委员会主任、社区警察、业主委员会主任或居民代表、社区管理主任等人员出席。

会议由居民委员会主任主持,会议议题由成员单位提出,主要协调以下事项:

(a)履行物业服务合同或协议所产生的问题;

(二)业主委员会履行职责、变更和委员补选工作;

(三)物业管理服务费的收取和使用;

(四)住房维修专项资金和紧急救助资金使用中遇到的问题;

(五)选择、解聘物业服务企业或旧建筑管理服务单位的相关事项;

(六)社区物业管理中的其他问题。

会议同意形成会议纪要,上报社区党组织,通知成员单位,在社区公示,并由居民委员会监督实施。

第三十二条设区的市设立由专门(兼职)人民调解员和专业人员组成的物业管理专业调解委员会,负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解工作。

街道办事处(乡镇政府)设立物业管理专业调解委员会,负责复杂的社区物业纠纷调解。

居民委员会人民调解委员会负责一般财产纠纷的预防和调解。

第三十三条居民迁入新建住宅区前,区政府应当组织协调街道办事处(乡镇政府)派出居民委员会筹备组做好社区管理工作。居民迁入后,筹备组应当按照有关规定组织居民委员会选举,并做好与物业服务企业的联系工作。

新建社区办公服务设施应当按照城市有关规定的要求建设,区政府应当组织有关部门共同验收,并按照有关规定办理移交手续,确保居民迁入前投入使用。

第三十四条物业服务企业或者旧建筑管理服务单位应当按照物业服务合同或者管理服务协议的规定按时收取物业管理服务费。居民委员会帮助协调业主与旧建筑物业服务公司或管理服务单位之间因收取物业管理服务费而产生的冲突。经催告,协调后仍拒不缴纳物业管理服务费的,物业服务企业或旧楼管理服务单位可以通过司法渠道解决。

物业服务企业或者旧建筑面积管理服务单位未按照合同或者管理服务协议提供服务的,应当承担违约责任。

第三十五条房屋专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和改造,不得挪作他用。

第六章监督评估

第三十六条市民政局会同市住房和城乡建设委员会等有关部门,定期评估区政府和市有关行政主管部门承担的社区物业管理工作。

区政府定期检查和评估区街道办事处(乡镇政府)及相关部门履行社区物业管理职责的情况。

街道办事处(乡镇政府)定期组织对辖区内居民委员会和业主委员会履行物业管理职责的情况进行评估。

在社区物业管理工作中履行职责不到位的,按职责权限严肃处理,依法追究主要负责人和相关责任人的责任。

第三十七条市民政局、市住房和城乡建设委员会及有关行政管理部门、区政府和街道办事处(乡镇政府)应当公布监督投诉电话号码,受理居民投诉。接到投诉后,要及时调查、核实并依法处理。

第七章补充规定

第三十八条本办法所称旧建筑面积,是指纳入市政府旧建筑面积升级改造计划、旧住宅区和远期住房改造计划,符合接管标准的面积。

第三十九条本办法自发布之日起施行。

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